掌握这些法拍房知识,购买法拍房易如反掌
2023-06-05

法拍房是法院拍卖房产的简称,是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价款满足债权。此外,被司法拍卖的房子也属于法拍房

一、法拍房来源有哪些?

1、商业贷款产生:购房者贷款购房,无法如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。

2、民间借贷产生:如,被告借原告的钱,约定将自己的自有房产抵押给原告,约定的时间到期后被告不能按时还款。但是根据《担保法》的规定,原告不能直接取得抵押房产,需向法院申请被告还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖被告的房产来还款。

3、司法没收产生:比如,刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库。

4、无主认领:对于一些无人认领的房产,可以进行拍卖,但是这种情况在现实生活中很少见。

二、法拍房与普通二手房有哪些区别?

1、一般低于市场价。《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第三款规定:人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。不过,最终需以成交价来判定是否有性价比。

2、一般只缴纳契税。法拍房不需要缴纳增值税及其附加,不需要缴纳个税,需要缴纳契税,如果为一类经济适用房,需要缴纳综合地价款,二类经济适用房需要缴纳土地出让金。因此,购买法拍房较普通二手房交易会省下不少税费。

3、一般交易周期比普通二手房交易周期短。

4、大多时候法拍房需要付全款。虽然有银行已经开始对法拍房提供贷款,但相对来说还是比较麻烦的。

5、潜在风险较大。法拍房虽然性价比较高,不过有不少潜在风险。通常房主可能涉及债务等问题,如果涉及民间借贷,入住后你会遭到债权人骚扰,因此购房时需要特别注意。

6、购房途径不同。普通二手房交易一般通过中介机构或者个人交易,而法拍房则是通过法院拍卖平台进行拍卖,签署特制的《房屋竞买委托协议》,而不是《二手房买卖合同》。

三、法拍房可以买吗?

在房价普遍高企,限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来,但是捡漏有风险,下手需谨慎

如果你想要购买法拍房,那么在购买之前一定要了解清楚法拍房存在的风险,并设想下自己是否能够承担这些风险。法拍房起拍价低,综合办理完整个流程所需要的费用,如果觉得比较划算的话,还是可以购买的。建议普通购房人认真考虑,对房屋情况作出认真查清,再作出竞拍决定。

如果决定要购买的,那么就看看小编整理的买拍卖房的一些小技巧吧:

拍卖的时候一定看清楚是第几次拍卖,如果第一次拍卖,没人出价,你不要着急,等他流拍。这样一来,第二次拍卖的时候,起拍价就有可能会打个八折,如果又流拍了,那么第三次就有可能会再打八折。当然了,如果在第三次拍卖时,你想购买了,那么就赶紧下手吧,否则就要变卖了。

 

四、购买法拍房要注意什么问题?

1、房屋原业主的身份背景

被抵押或者没收房屋的,大多是因为债务人无法履行到期债务,导致被债权人起诉、查封抵押房产,最终被法院强制执行拍卖,很多一部分是由于投资失败,资金链断链或者沾染高利贷跑路的,如果是普通做买卖失败,人品尚可还行,如果遇到流氓房主,可能会返回来闹事、找麻烦,就后患无穷了。

2、实地看房,租赁及被占有的房子要当心

法拍房想看房可没那么方便,不去实地考察看房,很可能遇到存在建筑瑕疵的房产,而法院对房子的瑕疵是不担责的。去看看,也能了解到这个买卖的房子是不是存在对外出租了或者是被占有的情况。

在法律上买卖不破租赁,也就是说这个房子买卖是不影响租赁合约的,如果原房主租给了别人居住或者做生意,你是没有权利赶走租房的人的,只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以。如果遇上那种租给品牌店铺和酒店式公寓之类长期租户,那交接、腾退处理起来都很复杂,成本也特别高。

3、房产的属性要查清

不管购买什么类型的房屋都要查清房产的属性,法拍房也不例外。房产的属性主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等。这里需要说明的是,法院拍卖财产时报出的拍卖价,通常只是裸价,参拍者如果举牌竞得,除了要一次性全额向法院支付销售款外,还要承担一些隐性费用,比如被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等,也需竞拍人一并承担的。

4、是否有能力在竞拍后限定时间内付清全部款项

现在很多人买房都是先付首付,其它大多数都是通过按揭来还房贷的,而法院的拍卖的房子一般都是要全额付清,这对大部分人来说都是比较难的。因为一套房子就算按最便宜的价格来算的话,几十万是最基本的。

然而对于普通的工薪阶级来说,要一次性拿出这么多钱是很困难的一件事。就算拿得出来,后面要承担的压力也是比较大的,因此现在很多年轻人更愿意贷款买房!

5、明确过户流程

如果以上四点都没有问题,并最终通过司法拍卖成功买到了房子,购房者就要尽快办理过户手续了,那法院拍卖的房子怎么过户?

1)购房者首先要确认法院是否解除了该房产的查封。

2)准备好相关材料,用书面方式寄给有关部门。

3)如果是当事人自愿履行判决或裁定的,由当事人共同到登记机关办理过户登记。

当事人一方不愿履行判决、裁定义务的,由银行向法院提出强制执行申请,登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户;可让法院出面协调建设局和国体资源局的关系,依法办理房产过户手续,取得房产证。

很多人以为购买法拍房的风险太大,很可能还不能贷款,就不愿意购买,其实有些银行也是可以对法拍房发放贷款的,要看银行的规定,但是利率可能比一般按揭贷款高一些。小编还要提醒各位准备拍法拍房的购房者,在拍到法拍房之后,要在规定时间内付款,如果超过期限,不仅买不成房子,还亏了保证金。


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