法拍房成堆,开发商高周转才是中国房地产剧烈调整的罪魁祸首!
2023-05-31

   中国房地产行业高速发展了二十多年,经过了无数次调整,但是最近的调整的时间和力度却是最空前的,即便是2008年的市场调整,虽然幅度超过现在,但时间也仅仅一年左右,另外法拍房的数量也远远不及,当然,那时候房地产的容量还远没现在,比法拍房成堆更加严重的是中国的TOP100开发商集体暴雷问题,因为到现在危机都没解除,甚至还有像最近新力的“猝死”案例。

  看到目前的中国房地产情况,我们再把眼光扫向已经在地产行业耕耘了40-50年的港资开发商,似乎风景这边独好,以为低调所以看不出飞扬跋扈的姿态,但是港资开发商的财务状况却是最文件的,因为港资这么多年都没有用高周转的开发模式,所以负债率都很低,而利润却很高,加上目前的利息也很低,自然生活得很滋润。

    反观中国的高周转开发商纷纷跌落神坛,奄奄一息。中国的高周转始于万科、盛于碧桂园、毁于恒大,中国的房地产前100开发商有点像败家子一样,表格上24家只是部分房企,已经爆雷的华夏幸福、泰禾、蓝光等都没有列入,实际上存在危机的不下50家房企,这可是中国房地产的半壁江山。

   中国的房地产家底可谓丰厚,全国商品房销售额经过20多年的发展从无到有,可谓是奇迹般的增长。全国商品房销售额从2001年的0.49万亿到2020年17.36万亿,增长了35倍,全国房地产开发投资增长了22倍,全国商品房销售面积增加了8倍。在这样的大环境下,而且房价也上涨了不下十倍,为何还有这么多房企暴雷呢?

   所有暴雷的房企都开启了高周转的模式,而高周转必然要高负债,这是相互相成的,以高利息的代价去赌地产的明天,挖掘未来的潜力,但是一旦房地产下滑,尤其楼价下滑导致估值下滑后,高负债无疑很快就是触及安全线,导致像银行因挤提倒闭的多米诺骨牌效益。

   2022年中国的房地产销售额已经回到2017年13亿的水平,可以遇见未来中国的新房市场将会稳定在10-13亿这个区间,而房地产的数量也会从现在几万家萎缩到1000家左右,这是大势所趋,同时也是中国房地产行业剧烈调整的根源。

   高周转给中国房地产带来了很大的伤害,一是带来很多房屋质量问题,尤其是2020年爆过多起质量安全事件,另外就是给高负债开启的加速键。但是实际上之所以这么多房企要走高周转的路线,也是迫不得已,因为有三座大山压顶:

   一是我们中国的银行,以前中国的银行授信是不看房地产公司的负债的,都是看全国的排名,只要排名高就大胆放贷,而且利率还很低,导致很多开发商都削尖脑袋往前挤,甚至弄虚作假,因为拿到低利率的授信不然解燃眉之急,还可以把资金转贷给其他企业挣利息差,所以中国的房地产群魔乱舞和债台高企。

   二是中国的各地政府,众所周知中国的各地政府都是土地经济,尤其是一些三四线城市对土地财政依赖性很强,地方政府想方设法招商全国的头部房企过来购地开发,然后通过龙头开发商带动中小开发商跑马圈地,所以排名越靠前得到政府的优惠就越大。

  三是我们购房者,中国的买房子都有一个通病就是喜欢买前十的开发商的房子,觉得保险,同时也是很有面子,至于房企的负债率没有人去关心,而且店大不倒,店大欺客的心态让购房者热衷于购买前十的房企,哪怕付出更多的溢价。

   高周转是在透支未来,折现为现在的不健康增长,而以上的三座大山又为中国的房企高周转推波助澜,这其实就是中国房地产危机的实质,只有把高负债的模式摒弃,中国的房地产才能迎来健康发展。

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